2017, ‘rót’ tiền đầu tư căn hộ không nên bỏ qua điều này

Thị trường bất động sản có những thay đổi tự điều chỉnh đặc biệt ngay trong những tháng cuối năm 2016 thị trường đã có nhiều dấu hiệu điều chỉnh nguồn cung.

Điều chỉnh dự án theo thị trường 

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) dự báo thị trường bất động sản năm 2017 sẽ vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng có thể sẽ tiếp tục xu thế chững lại như năm 2016. Theo đơn vị này, năm 2017 thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết lệch pha cung – cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp (bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng), sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia cũng nhận định, phân khúc trung cấp, nhà ở giá rẻ sẽ bùng nổ và sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản 2017. Theo ước tính của CBRE Việt Nam, trong năm 2017, thị trường căn hộ sẽ tập trung hơn vào phân khúc bình dân và trung cấp, trong đó, ước tính có đến gần 40% tổng số căn mới được chào bán thuộc phân khúc bình dân và hơn 48% là trung cấp.
Thị trường đang tự điều chỉnh để tiến tới điểm cân bằng và xu hướng tiến tới một tỉ lệ lớn hơn ở phân khúc trung cấp. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, các chủ đầu tư trong nước và cả các công ty liên doanh đều đang có nhiều hành động tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường.

Trên thực tế, ngay từ những tháng cuối năm 2016, thị trường đã có nhiều dấu hiệu điều chỉnh nguồn cung với tuyên bố “đổ bộ” vào thị trường nhà ở bình dân.

Sự kiện “ông lớn” Vingroup tuyên bố sẽ xây dựng 200.000-300.000 căn hộ mang thương hiệu Vincity với giá từ 700 triệu đồng ngay lập tức “gây sốc” cho thị trường bởi Vingroup vốn gắn liền với những dự án cao cấp, sang trọng thì nay lại đổi hướng sang nhà giá rẻ.

Tập đoàn Mường Thanh cũng nhanh chóng tuyên bố sẽ bán các căn hộ chung cư tại khu đô thị Thanh Hà Cienco5 (Hà Nội) với giá chỉ có giá từ 9,5 triệu đồng/m2.

Tại TP HCM, cuộc đua phân khúc nhà giá rẻ cũng không kém phần sôi động. Công ty PHPReal, một gương mặt mới tham gia thị trường BĐS, cũng gây xôn xao khu Tây TP HCM khi công bố dự án The Western Capital với 1.233 căn hộ tại trung tâm quận 6 với mức giá bán khoảng 1,2 tỉ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ đã hoàn thiện nội thất cùng những tiện ích cao cấp.

Hàng loạt ông lớn khác đang bắt đầu chuyển hướng từ cao cấp sang nhà giá rẻ như Him Lam Land lên kế hoạch xây 2.000 căn hộ vừa túi tiền trong những năm tới. Nam Long cho biết trong 5 năm tới công ty này vẫn tập trung chủ lực vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Dự kiến DN này, với sự hợp tác của một số đối tác Nhật Bản, sẽ cho ra thị trường hơn 10.000 căn.
Nhiều DN BĐS khác tại TP HCM cũng đang nhắm tới phân khúc này như Hưng Thịnh, Kiến Á, Dream Home cùng đối tác Nhật Bản sẽ triển khai trong năm 2017.

Hạ nhiệt do thừa nguồn cung 

Trong báo cáo “Dự báo kinh tế Việt Nam 2017”, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường bất động sản 2017 vẫn là kênh chọn lựa của nhà đầu tư cá nhân, nhưng quy mô sẽ giảm khá nhiều do việc đầu cơ suy giảm mạnh, cũng như nguồn vốn từ ngân hàng thương mại bị thu hẹp. Bất động sản sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi.
“Nhiều khả năng thị trường bất động sản (BĐS) năm 2017 sẽ hạ nhiệt, thậm chí còn đi vào giai đoạn khó khăn tương tự như năm 2013” – ông Hiển nhận định.

Các số liệu thu thập được trong báo cáo, TS Đinh Thế Hiển đánh giá thị trường BĐS Việt Nam trong các năm 2014 – 2016 có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế, với số lượng dự án và sản phẩm rất lớn, vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng; tạo ra dư cung và thiếu nguồn cầu từ phát triển kinh tế.

Năm 2012, thống kê 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực BĐS, có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng; đến tháng 6/2016, với 16 doanh nghiệp niêm yết có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời nợ lên đến 160.956 tỷ đồng.

Vì vậy, vào năm 2017, khi các nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng và việc cho thuê gặp nhiều khó khăn, rất nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát nợ sẽ khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu suy giảm.

Xu hướng phân hóa dự án mới 

Được dự báo thị trường bất động sản năm 2017 sẽ chứng kiến việc doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang phân khúc bất động sản giá rẻ và trung cấp, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, nguồn cung của phân khúc bất động sản cao cấp sẽ tiếp tục tăng. Điều này tạo ra sự cạnh tranh giữa các dự án, tâm lý khách hàng sẽ tạo cơ hội cho những dự án có tiềm lực và uy tín mới có thể bán được hàng.

Ghi nhận từ thực tế, nhiều dự án chủ đầu tư sau khi huy động vốn đã không thể tiến hành đầu tư xây dựng như hoặc phải bán lại cho đơn vị khác như Khu đô thị Thanh Hà Cienco 5, Khu đô thị Phú Lương, Khu đô thị Usilk City (quận Hà Đông)… Cũng có không ít dự án chủ đầu tư đã tiến hành đầu tư xây dựng, nhưng do cơ cấu sản phẩm và cách thức đầu tư không hợp lý đã khiến dự án bị bỏ dở như Dự án Daewoo Cleve (quận Hà Đông), Dự án Twin Tower (đường Láng)…

Đặc biệt, với sự nhập cuộc của các nhà đầu tư bất động sản lớn, có tiềm lực tài chính mạnh mẽ sang phân khúc nhà ở bình dân cũng tác động tới một số dự án chuẩn bị khởi công.

Và dù ở bất kỳ phân khúc nào, sự đa dạng trong nguồn cung thời gian sắp tới càng khiến nhà đầu tư cẩn trọng, kỹ tính trong việc lựa chọn dự án để rút hầu bao đặc biệt ở những dự án có chủ đầu tư tiềm lực và uy tín.